不動産相続をする前に知っておきたい相続関連の用語 横浜で相続｜株式会社エムズリビング | 横浜で相続なら株式会社エムズリビング | ブログ

初めて不動産を相続する場合、あるいはされる場合には、これまで聞いたこともない多くの用語に出会います。

そのため、少しでも事前に知識を付けておき、あらゆる状況に対応できるようにしないと、なかなかスムーズには進まないことが予想されます。

今回は、特に理解するのが難しい不動産相続に関する用語を解説します。

寄与分

相続人の中には、被相続人の家業を手伝っていたり、療養看護をしていたりする方が存在します。

言い換えると、他の相続人よりも被相続人に対して貢献している方です。

このような方は、他の相続人よりも多く相続分を受け取れることが認められています。

このとき、多く受け取れる相続分のことを寄与分といいます。

また、寄与分がある場合の相続分の計算は、相続財産からあらかじめ寄与分額を控除し、控除した相続財産を法定相続分で計算します。

ちなみに、前述の“貢献”には、被相続人の財産管理も該当します。

つまり、被相続人の不動産を維持管理したり、その費用・税金を負担したりした方は、寄与分を受け取れる可能性があるということです。

換価分割

事前に知っておきたい不動産相続関連の用語には、換価分割も挙げられます。

こちらは、不動産を始めとする相続財産を売却し、それによって得られた売却益を法定相続人の間で分配する方法です。

例えば、3人の子どもが相続人となり、3,000万円の不動産を相続する場合、不動産を売却して1,000万円ずつ受け取ることになります。

現金分割のように、誰か一人だけが相続財産を取得することがないため、相続における不公平感が解消される上に、評価を巡る争いが発生しないのも、換価分割のメリットです。

また、代償金を支払えない場合、特定の相続人が財産を相続する代わりに、他の相続韻に代償金を支払う代償分割は選択できませんが、換価分割であれば、相続人の誰にも資力がない場合であっても、安心して進めることができます。

ただし、換価分割を選択する場合、相続税以外に譲渡所得税が発生する可能性があります。

その他、不動産を売却することにより、手元に残すことができないため、将来的に価値が上がった場合の恩恵を受けたり、土地活用によって利益を得たりといった可能性は失われます。

もちろん、換価分割に伴う不動産売却で売り急ぐと、安値でしか売れない可能性が高まり、相続人全員が損をする可能性もあります。

特別受益

特定の相続人が、被相続人から生前贈与、遺贈によって受けた特別な利益を特別受益といいます。

具体的には、結婚資金や生計の支援援助、住宅の購入資金などが挙げられます。

特別受益を考慮せず、残った相続財産だけを法定相続分に応じて分割すると、相続人に不公平が生じてしまいます。

つまり、特定の相続人だけが、実質多くの財産を受け取ってしまうということです。

そのため、上記の場合には、相続開始時に被相続人が持っていた相続財産額に、特別受益に当たる生前贈与額を加算した計算上の財産をみなし財産とし、これを基礎として遺産分割を行います。

物納

物納は、不動産など、相続した財産（物）で相続税を納めることを意味する用語です。

相続税の支払いは、原則金銭による一括納付でなければいけません。

ただし、それが経済的な理由で難しく、なおかつ延納によっても金銭での納付が困難な場合は、物納が認められます。

また、物納に使用できる財産は限定されていて、順位も定められています。

第1順位には不動産や船舶、上場株式等が該当し、第2順位には非上場株式等、第3順位には動産が該当します。

ちなみに、物納は申請すれば必ず許可されるものではありません。

国が処分するのに不適格な財産（担保権の目的になっている不動産、境界が明確でない土地など）で申請する場合、却下されることもあります。

小規模宅地等の特例

相続もしくは遺贈によって土地を取得した場合に、一定の要件をクリアすることで、相続税を計算する際の土地の評価額を最大8割軽減してくれるのが小規模宅地等の特例です。

具体的には、被相続人が住宅として使用していた土地、事業に使っていた土地、不動産貸付業に使っていた土地などが適用対象となります。

ただし、要件をクリアしている土地だからといって、すべてを減額できるわけではありません。

土地の種類ごとに、適用できる限度面積が定められています。

また、被相続人が相続時精算課税制度を利用して贈与した土地は対象外になるため、注意しましょう。

ちなみに、相続時精算課税制度とは、60歳以上の親や祖父母から、20歳以上の子や孫に贈与する際に、贈与税を2,500万円まで無税にできる制度をいいます。

相続時に贈与額を相続財産に加算するため、節税効果はありません。

まとめ

ここまで、不動産相続に関する用語の中でも、特に難しいものをいくつかピックアップしましたが、いかがでしたでしょうか？

不動産の相続時は、多くの用語や制度等を知っておかないと、受け取れるはずの財産を受け取れなかったり、節約できるはずの税金を支払わなければいけなかったりします。

また、相続人同士のトラブルも起こりやすいため、問題なく終わらせるための工夫や努力は必要です。